最扎心的买房真理！
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
上周，我发表了☞《这里的房价，即将启动》（ ⇇ 点击蓝色标题可查看）。欢迎大家阅读留言。
以下为正文
人都有个陋习，就是由于做不到，而产生厌恶。但事实却是，你厌恶的人和事，其实都比你强。
逃避，是没有用的。试着理解、接受，并付诸行动，才能成为赢家。
楼市里，同样如此。能让你进步的道理，往往都是最扎心的！
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9月23日，上海发布政策开始抢人。要求很高、范围很窄，除了清北复交同华之外，就是双一流的硕士和全国的博士才可以直接落户上海。这说明什么，说明想要留在上海，就得上顶级大学，想上顶级大学，就得买学区房。
普通小学、普通中学考上顶级大学的概率有多低，大家自己心里有数！
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根据上海抢人政策，未来上海每年比现在至少额外新增3-5万以上的优秀毕业生。去年上海新房二手房共成交31万套，在这个基础上每年再新增5万套刚性需求。上海房价能保证不大涨就是仁至义尽了！
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我在8月10日的原创《抄底上海楼市的窗口，即将关闭！》里警告过大家：2020年将是未来上海房价最低的一年。你可以不信，只要你愿意承受这个代价！
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现在鼓励生育效果不佳，但是各地抢人效果却十分显著。抢的人越多，楼市越有希望。自己生的孩子还得花钱培养，直接抢来的人进门就是接盘侠。
增量不足的情况下，大家都在抢存量，这个游戏能玩多久，我也不知道。我只能告诉你：越是人才扎堆的城市，才越值得你去扎堆！
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9月21日，高层又增设了北京、湖南、安徽3个自贸区，目前全国已经有多达21个自贸区了。但是我只想说：所有自贸区的政策，对房价上涨都毫无帮助。没有自贸区，该涨还是涨，有了自贸区，该跌还是跌。
不要去买炒作自贸区概念的房子，即使房价涨了，也根本不是因为自贸区，而是它本身就有这个潜力。
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在大城市里，是房子选择你，所以烂房子也能卖出去；而在小城市里，是你选择房子，所以好房子也卖不掉。
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如果你是有志向的年轻人，或者打算将来要去一二线城市发展，那么，千万不要在三四线城市留下贷款记录。
有钱就全款买房，没钱就让父母兄弟姐妹贷款买房，实在不行就借钱买，当然不买才是最明智的选择。一旦有了贷款记录，未来你在大城市买房将更难，因为首付会很高。
千万别把自己宝贵的处女贷浪费在不值得的城市！
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我并不是鼓励大家都要在一线城市活成狗，而只是客观的建议应该尽量把资产留在一线。没必要非把房产和工作生活捆绑在一个城市，置办一线的房产，同时在二三线工作生活同样可以获得这个国家的红利。
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买房不要问父母意见，只需要向父母要钱。
45岁以上的中老年人买房逻辑都有严重缺陷，不懂户型、不懂潜力，不懂地段、不爱贷款、只爱热闹，往往是一套房子住到死。两代人的代沟，在买房置业上表现的更加明显。
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世间最好的房子，就是站着够不着，跳起来刚上车的房子。这句话一定要永远刻在自己脑子里！
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什么样的房子，未来会砸在手里？答案就是：动迁安置房、80-90年代的高层塔楼、郊区无学区老破小、远郊普通别墅。
这四类房产，投资一定要避免，自住的话，根据预算自己看着办。
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高层电梯房，宁买顶楼不买底楼；多层楼梯房，宁买底楼不买顶楼。
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决定房价高低的因素排名：学区＞稀缺景观＞产业＞规划＞房龄。
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年底买房，年初卖房。这是永远不变，永远有效的真理。任何城市都适用。
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我曾经说过，未来各城市的调控大概率不会再彻底放松，那么最珍贵的东西就是房票和贷票。所以，未来买房换房，都要争取一步到位。
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同一板块内，买不起最贵的小区，就买最新的小区。贵不一定涨的快，但是新一定涨的快。
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如果是二胎家庭，必须购买重点学校的学区房，而且最好是9年一贯制或者小学初中双学区房。两个孩子用一个学区房，相当于房价5折。
两个孩子都读菜小，你家族翻身的希望会非常渺茫。
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所有限制新房和开发商的调控，都是忽悠人的调控。只有对二手房交易开始调控，才是动真格的调控。
增加土地供应、打击捂盘惜售、规范茶水费和摇号作弊、控制宣传舆论、整治房产中介，这些都是假动作，根本起不到降房价的作用。只有开始限购限贷限售，增加二手房交易税费，才是真正调控的开始。
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9月11日，贝壳研究院发布了北京业主换房数据研究报告。报告显示：2020年1-8月，北京业主置换后，面积从78平增加到96平，增加了18平米，总价从472万增长到588万，增加了116万。我知道北京二套房首付高达6-8成，但无论如何，这种置换水平都是极为失败的！
不论在哪座城市，任何一次置换都必须要将总价提高50%以上，低于50%都是浪费。比如你卖掉500万的房子，至少要买进750万以上的房子，卖掉1000万的房子，必须要买进1500万以上的房子，这是最低限度。
因为，现在很多城市都有限贷限售，置换一次的时间成本、税费成本、利率成本、融资成本都很贵。低总价的频繁交易是最愚蠢的表现。
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房价涨跌的顺序是新房先涨，再带动二手房上涨，新房下跌，二手房就同步跟跌。所以，假如你发现你家周边的土拍地价越来越高，新房越开越贵。那么恭喜你，你家的二手房也要涨了。
以上逻辑全国范围内都适用，唯独北上深是特例，因为北上深已是严重的二手房存量市场，房价涨跌只和调控有关，和新房市场没有直接关系。
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美联储在9月17日议息决议中宣布将维持联邦基准利率在零利率的水平不变至2023年。其它发达国家也已同步跟进。目前全球已经彻底进入了低利率时代。
我国降准降息是放缓了，但是距离加息还有十万八千里。所以，对于个人来说，现在是加杠杆时代，而绝非去杠杆时代。
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30岁之前或单身人士，月供不能低于收入的70%，在你最没有压力的人生阶段，此时不负债，更待何时？
30-40岁婚后，月供不能低于家庭收入的60%，在保证基本生活品质的前提下，尽量少存款，多贷款。
40岁或孩子开始读书之后，月供控制在家庭收入的40%以下。此时需要赡养老人，培养孩子。天有不测风云，人有生老病死，保证生活质量，尽量活的体面。人到中年，已经不适合拼尽全力。
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如果你或者家人名下有一套没有贷款的全款房，那么千万不要浪费这个优质资源。你可以用它抵押融资，获得足够资金以后改善生活或者再投资。
切记要始终让自己处于合理负债之中，在月供没问题的基础上，坚决不能有全款房烂在手里贬值。
当别人都在努力降低首付，获得杠杆的时候，手握全款房的你，其实已经被抛弃！
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租房住有两个原则一定要坚持：30分钟通勤距离和租金占比月收入30%。
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房租的逻辑和房价的逻辑完全不同。房租和学区、房型、面积、楼层、南北通透、采光、朝向、容积率、停车位都没有关系，租金贵贱只与装修高度相关。以上所有条件全都不具备，但只要装修看着新，就可以租出好价格。
所以，提高租金只需要你凤变冰。采用安全但是廉价的材料和家具家电翻新一下，就可以大幅度提高租金。比如，同样是上海内环内的一室户老破小，老式装修租金也就4000元，而只要新装修的就可以直接租到7000元。你花3万元重新简装一下，10个月就能回本。这条适用于学区房挂户口的朋友和投资客。
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所有小白都有个误区：攒钱十年功，买房十分钟。
用1%的精力和时间去购买90%的家庭资产。然后把大量的时间用在附加值低的地方，比如天天研究股票，看K线图，玩抖音、在拼多多上买廉价商品，2个小时逛淘宝砍价省下10块钱。
小白买房，至少需要提前半年开始做功课，学习政策、学习融资、学习选房。否则，入一次坑，也许你10年工资都填不起来。
获取有价值的买房知识，有且只有两条途径：一是自己被坑过，二是看到别人被坑过。
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首付必须凑，千万不能攒！靠攒钱是永远买不了房的。只要工作稳定，收入稳定，银行给贷款，就要凑首付买房。
很多刚踏入社会的年轻人都有个误解，就是指望通过升职加薪达到人生巅峰。梦想通过工资来发家致富，这是天下最大的笑话！
买房是可以通过自身努力就能实现的，而提高收入通常和你的努力毫不相干。
人生最大的悲剧就是：企图通过努力工作实现买房梦！
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我老婆的表妹，这个月刚刚被保送至上海交大硕博连读的硕士一年级。她来我家吃饭时，我告诉她如果将来想留上海，找老公就两个选择：外地有钱人或者有两套房以上的上海土著。千万不能找一个外地一穷二白的帅小伙。虽然残酷，但这就是现实，过来人对后浪最切肤的忠告。
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很多大咖都在鼓吹房子无用论，看似鸡汤，其实是毒鸡汤。屁股决定脑袋。
对马云来说，房子就是一根葱，但对普通人来说，房子才是我们鲜活的人生。作为老百姓，除了买房可以绑定这个快速分化的社会不被抛弃，还有什么可以做到呢？
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追求稳定是我们的父辈这一代人在特定历史环境下的产物，在他们那个年代，没有户口就没有粮票，没有单位就没有房子，没有编制就没有一切。而现在还坚守这一切的人，其实已经成了社会的底层。
所以，千万不要抱着守旧的思想，片面追求稳定的工作，因为月薪5000的稳定会浪费你美好的一生！
我知道很多人会说，小城市生活滋润安逸，大城市有的商品小城市同样也有。的确是这样，但是在小城市里永远只能是一个终端的消费者，而绝不可能成为一个前端的生产者。
只有生产者才能创造财富，消费者永远都是屌丝。
只有大城市才有孕育生产者的可能性。比如滴滴、摩拜、美团、饿了么、电子竞技、娱乐、文化、影视等等，这些行业只能在一线和个别二线城市才能发展壮大起来。拿房产自媒体来说吧，能做到大V级别并且具有全国影响力的号只可能出现在北京、上海和深圳这三个城市，其它城市一概不行。
城市大了，才有无限种可能性。你的任何一种特长和能力，都有可能转化成一种行业和产业。任何一种怪癖和爱好，都有可能被某些公司赏识和重用。
只有从消费者变成商品、内容、服务的生产者，你才能登上财富的列车。让别人花时间、花金钱来购买你的产品，你才能实现财富积累。而这个平台和眼界只有大城市才会有。
安心在小城市里做个消费者，一辈子都很难再翻身！